凤凰网房产昆明站 作者陈维 杨春兰

在开发了南亚风情第壹城、七彩云南·第壹城和七彩云南·古滇名城等大型城市综合体后，诺仕达依然不把自己定义为开发商，他们做的还是那种特别熬人熬时间、特别细水长流的东西，比如旅游、翡翠珠宝、茶业、酒店等持续现金流产业。这么多年一直坚持下来的就两个字：运营。

做地产，更多时候是顺势而为，无论是商业地产还是文旅项目，最核心的都是运营。“没有情怀，耐不住寂寞，都会坚持不下去。”古滇集团地产事业部副总裁、地产事业部营销中心总经理彪万雄告诉凤凰网房产。

彪万雄2012年加入诺仕达地产事业部，从产品研发到现在统领营销、产研两手抓，全程参与古滇名城的开发与建设。这7年，他既是这家云南本土房企发展过程中的亲历者，也是观察者。这家企业有很多地方让他欣赏，比如思考问题更多从对社会是否有价值的角度，比如一直努力传播云南文化的态度。

在近日与凤凰网房产进行的关于“城就”故事的深度对话中，彪万雄谈了很多。在很多云南本土企业消失之后，诺仕达为什么可以一直活下去且越活越好，答案尽在其中。

做文旅产品心态最重要

凤凰网房产：诺仕达是一个很成功的本土房企，您认为这么多年以来，诺仕达是坚持了一些什么东西才能走到现在？

彪万雄：其实公司没有把自己定义为一个开发商，因为我们跟其他开发商不一样的地方是，28年来，前18年我们都是做运营的，再去做的地产，然后进入文旅地产。文旅的本质就是运营，否则就做不下去，公司的运营能力一直很强。

很多一直做地产的公司去做文旅，却做不下去，我认为有几方面原因：

第一，这些企业长期以来缺乏运营人才的积累。这七八年我一直在做古滇的项目，投入的精力特别多，我们一直认为，今天的文旅消费超越了之前的刚需、改善型产品。其实我们一直也在探究一个问题：既然客户买文旅产品不是为了居住置业，那么他买的一定不是物理属性上的一个空间。所以我们要解决两个问题：一个是休闲度假，一个是养生养老，实际上这两个需要的都是服务，这个东西是很重要的。

中国房企前50强、100强，没有哪家做不出来古滇的这些产品，讲硬件投资的话，家家都有钱，但不少企业不愿做或做不下去，其中一个核心是对投资回报率的诉求。因为文旅还是要讲情怀的，你没有长线投资的心态的话，就不行。

还有就是具不具备运营的实力，因为有很多公司不是没钱投硬件，而是没钱扛后面的运营。但诺仕达最开始从做餐饮起家，到后面的娱乐、温泉、酒店、珠宝、茶叶等等，都是实体经营，公司还是习惯了做持续现金流的产业，心态很重要。打个比方，你叫一个做房产的销售经理去做餐饮总，他就做不下来，因为餐饮是运营活儿，更靠耐心和细节。放到整个大环境来看，现在很多企业可能看不上低于10%的投资回报率的项目，但这个数字对于很多实体经济来说，却是很难实现的一个指标。

这也是我要讲的第二个方面，一个公司是否能够接受一个合理的投资回报率的问题。我们董事长到现在这个年纪，已经不追求物质上的东西，整天想的都是如何回馈社会，所以他看待整个经济周期或者看待企业成长的眼光自然会很长远，都是十年、几十年的看，所以诺仕达相对来说就更扛得住风险和耐得住寂寞。

当你必须对中长期负责的时候，它自然就会出好产品。

凤凰网房产：进入昆明的一线房企越来越多，怎么看待这种竞争？

彪万雄：我觉得这个世界没那么复杂，很多事情是我们想复杂的，其实你只要遵循几个基本的原则就行：第一，消费者为什么来；第二，商家为什么要跟着你；第三，我要怎么干。

这三个事情想明白了，然后你去做你该做的事情，其实就变得容易。

我们做南亚第一城的时候，我们是没有商业地产开发经营经验的，但我们团队也是一步步做起来的。

晋宁的现在是诺仕达期待看见的

凤凰网房产：诺仕达当时为什么会选择做七彩云南·古滇名城这个文旅项目？

彪万雄：这个还是要回归到一个更大的环境中去看待。云南本身来说还是一个边陲省份，真正让老百姓富起来的，主要还是旅游产业。从改革开放之初到现在，前面大部分时间云南旅游业都是以一种轻资产的形态出现的，主要是国企投资景区、民企和个体户做相关产业链的格局。

在经过多次转型升级后，云南旅游其实一直缺比较重资产投入的高端旅游项目，云南希望借此将旅游产业从团队游向自助游、自驾游转变，从观光游向休闲度假游转变。

诺仕达是扎根云南的本土企业，做的产业也一直和旅游有关，尽管当时也评估了投资风险，但综合考虑之后，还是决定投资，也想在力所能及的范围内改变云南的旅游产业。

凤凰网房产：目前来看，晋宁聚集了很多开发商和文旅项目，诺仕达的选择看来是对的。怎么看待这种越来越激烈的竞争？

彪万雄：在昆明来说，诺仕达应该是“造城先锋”，南亚风情第壹城带动了整个滇池片区，呈贡七彩云南·第壹城也带热了周边片区，七彩云南·古滇名城所在的晋宁，也从当初一个都不看好的区域成长到今天的投资热土。

我们董事长有句话说得特别好，就是“一枝独放不是春，百花齐放春满园”。今天所呈现出来的这个状况，证明我们八年前的选择是对的，这个就是我们要的结果。

晋宁的发展也好，云南省旅游产业的转型升级也好，都不是哪一家企业就能扛得起来的，需要的就是这样百花齐放的局面。各家去做自己擅长的领域，就是最好的，它不再完全依托于老天爷给你的自然资源，一定是靠企业的创新能力，等各种产品形态落地以后，这个区就慢慢地发展起来了。

古滇名城的下一个十年

凤凰网房产：2012年到今年是古滇名城发展的第一阶段，那么下一个十年，你觉得它应该怎么走？

彪万雄：第一个就是如何实现从城市规模化到城市特色化的转变，有特色才会有竞争力。这一点，一定是要去重点考量的。

第二个就是，如何把建设城市化转变到产业城市化，如何抓住自己本身的特色优势，去做好产业经济的发展跟引领，应该是我们是需要去重点思考的问题。比如说晋宁的城市定位到底是什么？特色产业应该如何去布局？

我们公司在做产业选择，以及在做这种项目选择过程中，其实一直在坚持三个方向：一是符合政府的政策导向，二是符合人民群众的长远利益，三是符合企业的经济效益。这三个“符合”就一定能够让你的企业走下去。

所以在产业引领方面，我们一定是配合政府去打造经营，比如滨湖新城、大健康产业示范、生态宜居城市等等，这一方面，一定是晋宁发展的一个核心趋势。

抛开这些，就项目层面上来说，要想做到未来几十年持续经营，它一定不是一个孤立的景区或景点，一定是一个旅游休闲度假目的地，是一个能让人停得下来的地方。

我们前6年只做了整个旅游六要素中的一部分，而过夜消费、休闲度假消费、会议会务消费是我们今年及以后要重点布局的。虽然昆明会议会务市场每年以15~20%的速度在增长，但昆明能够容纳3000人以上开会的地方其实很少。我们希望能够形成一个会议群落，再结合整个产业配套，就能够让你在这里除了开一天会，还可能留个一天半天去旅游休闲。

另外就是养生养老产业，如果单纯只是拿块地来做，面积一百亩顶天，但这里面不可能有好的配套。但古滇名城就能提供所有有关的配套为养老服务，比如说温泉、湿地公园等等，这是一种开放型养老模式，而不是像养老院那样。

古滇名城下一步还要做的一个重点项目是民族化特色小镇，类似于成都宽窄巷子和无锡拈花湾，或是二者的重新组合，希望把这里变成一个“城市的会客厅”。古滇名城的目标是做到年接待游客量要超过千万人次。

为何一直宣扬“云南价值观”

凤凰网房产：诺仕达一直致力于宣扬云南文化，在这一块上也得到圈内的公认，“云南特色”是不是诺仕达和同行所区别的一个明显标志？

彪万雄：这其实跟董事长的情怀有关。他经常跟我们讲的一句话是，云南的好东西太多了，但没有把自己的资源禀赋发挥好。其实这么多年，公司有非常多的机会走出去，但还是选择了扎根云南。目前我们只在北京设了一个点。

“七彩云南”是诺仕达的品牌，我们做这个品牌都是基于对云南的好，围绕云南的精神和价值观去做的，这么多年一直在挖掘云南特色的东西。

那么第二个问题来了，“七彩云南”等于什么？它能干什么？

我们第一个想的就是“做云南美好生活的供应商”，我们希望通过“七彩云南”这个品牌，给来到云南的游客也好、居住者也好、消费者也好，提供云南式的生活美学。我们希望把集团旗下的品牌都统领到这个大品牌下来，根植于云南，重塑世界对云南的想象。这七八年，我们一直在反复思考。

其中的核心问题是：我们到底能够满足消费者哪方面的需求？如果是物理属性上的需求，那就太容易了。那为什么要去谈云南生活方式跟云南精神价值？我觉得有几点：

首先是改革开放40年后，中国造就了2.4亿的中产阶级，这个人群数量还会进一步的扩大，他们将更加看重精神需求。

其次是社会道德和家庭伦理关系的重建。我们现在是没有邻居的人，也是没有公德的人，打个比方，你在小区里敢乱扔垃圾乱停车，是因为你不需要对邻居负责。但如果是在以前的农村和厂矿，你干任何一件坏事，都会心里不踏实，因为有外部人际关系约束。

另外就是家庭关系，特别是现在的中产阶级有很多焦虑。现在的成年人首先陪的是孩子，其次是朋友，最后才是父母，但如果到一个旅居项目，你就有更多的时间陪伴父母陪伴亲人。我认为旅居也好，旅游也罢，它都是一个社交行为，这种社交无非是你跟家庭社交关系的重新改善的一个部分。所以我们把七彩云南·古滇名城叫做“全家庭休闲度假目的地”。

不仅如此，就云南本身来说，在今天这个时代背景下，云南2000多年来所形成的人与人、人与物相处的关系，是这个时代的样本。云南人与人相处整体而言是相对更和谐的，没有那么多冲突，也更包容一些。另外就是可能也与老天爷给的这个自然环境有关，至少饿不死，所以云南人对物质上的追求没那么狂热，相对来说会更淳朴自然一些。实际上我们一直倡导的这些价值观，就是云南生活方式。

大理和丽江为什么会有这么多的文人骚客？不是因为洱海和苍山、古城，实际上更多的还是因为这里的人文精神和内心的松弛，到这些地方来，他们能够放下一些东西。

昆明“新一线”的真正价值

凤凰网房产：聊回昆明，您怎么看待新一线这个身份？

彪万雄：如果按GDP、科技水平等经济要素来划分的话，昆明肯定不是新一线。但我要说的是，如果从城市的特色化这个角度看，昆明一定是未来一段时期内，中国城市特色化的一个标杆和样板。我认为这个才是昆明晋升新一线城市的真正价值跟意义所在。

它不是讲昆明人的消费水平有多高、城市建设有多现代化，如果千城一面，这种城市在中国毫无价值。

昆明要实施整个产业结构的优化，还有很长的路要走。但昆明的自然环境就是好，是老天爷给的，你羡慕不来，只有这个地方有这么个环境。中国的城市真正能够有自己的个性的，其实是蛮少的，那么昆明能不能开始有自己的一个品牌或个性，而不是泯然于众城之间？

诺仕达的价值观

凤凰网房产：在诺仕达7年，您觉得诺仕达最吸引您的是哪一点？

彪万雄：我对诺仕达最有感知的一个部分是：这里的每个人都希望自己是一个对社会有意义、有价值的人。董事长很多时候跟我们谈工作的时候，其实都以社会企业家的角度在谈。比如我们今天做这个事情，对当地老百姓会有一个什么样的影响？在今后的整个产业发展中，我们要做到什么？而不是纯粹追求利润最大化。

你就会发现，我们看待事情的角度就到了一个更高的维度，去理解我们怎么跟这个社会相处。我认为，这个事情的意义远远超过我们日常所做的一些公益。

如果把“对社会负责任”加进你的工作内容，那么你对很多东西就能够坚持得下去，包括我们做古滇家宴、入滇记、生活节这一系列关于云南文化的传播，很少会去谈房地产项目的稀缺属性之类的东西，我们更看重这种传播给云南和昆明带来的更多有价值的东西。

你一旦愿意为社会负责，社会就会对你负责，这个我认为是一个最良性的部分。